热点评！新城地产：2023年市场“前低向平”，继续坚持“双轮驱动”

3月31日，新城控股（601155）集团股份有限公司（简称“新城控股”）发布的业绩公告显示，在行业下行压力之下，2022年公司仍表现优异，公司实现总营业收入约1154.57亿元，其中房地产开发销售营业收入为1049亿元。同期，新城控股的商业运营实力不断提升，商业运营总收入达到100.06亿元，同比增长15.82%，首次超过百亿。

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在4月3日举行的业绩发布会上，对于今年房地产行业的市场走向，新城控股董事长王晓松总结为“前低向平”；长远来看，每年起码有10亿平方米以上的需求量，“在这么大的规模、容量下，相信新城仍有一定的机会”。王晓松称，在行业迈入新模式的背景下，新城控股将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。

全年营收1154.57亿元，商业运营收入贡献提升

年报显示，2022年新城控股实现总营业收入约1154.57亿元，其中房地产开发销售营业收入为1049亿元；不含税物业出租及管理营业收入92亿元，同比增长16%；归属于上市公司股东净利润约13.94亿元。

同期，新城控股实现合同销售额约1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。分区域看，长三角，中西部，环渤海及大湾区录得销售分别占比达到48%，28%，17%，7%；按城市能级看，一线城市、二线城市、长三角三四线城市以及其他地区三四线城市销售金额占比分别为8%、42%、22%和28%。

截至2022年末，新城控股共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2005.36万平方米（含合联营项目）；295个子项目在建，总建筑面积5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达2913.60万平方米（含合联营项目）。

作为示范性房企，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2022年全年组织交付13.1万套物业。

地产开发之外，坚持“住宅+商业”双轮驱动战略多年，新城控股的商业运营实力不断加强，“第二增长曲线”对于公司的业绩贡献率也持续提升。

截至今年3月25日，新城控股在全国141个城市布局198座吾悦广场。

2022年，新城控股商业运营总收入达到100.06亿元，同比增长15.82%，首次超过百亿，为新城控股提供了穿越周期、稳定收入的现金流。同时，公司实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占总营收的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。

值得注意的是，在商业运营收入为新城控股提供长期、稳定的现金流同时，吾悦广场的经营性物业贷也为新城控股的融资助力，具有“融资期限长、还款安全”等优势。随着商业板块运营良好，吾悦广场经营性物业贷持续落地。2022年，已有22座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资64亿。

财务保持稳定安全，债务结构持续优化

过去一年，新城控股恪守稳定安全的财务基本面，债务结构得以持续优化。

2022年，在房地产行业压力较大、整体融资规模收缩的环境下，新城控股积极把握融资机会。业绩发布会上，据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，2022年新城控股发行三期中期票据，共计40亿元，并获1400亿元银行意向性授信额度；通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流提供补充。

期内，新城控股还在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元；2022年12月，公司150亿元中票注册额度正式获批。业内认为，多笔融资的成功发行，不仅体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持，也体现出资本市场对新城控股稳定安全财务基本面的认可。而截至2022年末，新城控股整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点，已经连续三年下降。

压降有息负债、优化债务结构的同时，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正，充裕的在手现金流为新城控股构筑了抵御周期性风险的能力。2022年，新城控股在偿债方面坚守底线思维，确保每一笔债务的提前或到期偿付，年内偿还境内外公开市场债券127.91亿元。

随着房企再融资环境的进一步改善，3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。管有冬透露，此次定增方案已经于3月13日通过董事会审议，在3月29日通过了股东大会审议，接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册。

凭借良好的经营表现，新城控股日前获得了多家评级机构的认可：4月4日，开源证券发布研报，给予新城控股“买入”评级，评级理由主要包括公司土储充足，运营收入保持增长，融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持等；中泰证券（600918）则表示，鉴于公司在市场复苏的背景下，叠加REITs政策的持续宽松，有望持续迎来经营质量改善，维持“买入”评级。

市场容量仍大，谨慎开展以区域为深耕的投资

2023年，在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码。业绩发布会上，对于今年房地产行业的市场走向，新城控股董事长王晓松判断“前低向平”：“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是‘前低后平’，这个判断应该是行业共识。”

王晓松认为，目前无论是在供给端还是需求端，无论是地方政府还是监管机构，都在不断出台利好政策、积极恢复市场信心。而长远来看，每年起码有10亿平方米以上的需求量，所以市场不缺房子，只是缺好房子，“在这么大的规模、容量下，相信新城仍有一定的机会”，王晓松表示。

基于上述判断，王晓松称，2023年是新城大资管落地元年，在行业迈入新模式的背景下，公司将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。而目前新城重点就做两件事：一是积极用资产对接资本市场，以获取稳定的再发展资金；二是坚持以产品力为结果铸造公司能力。

“我们今年年初的可售货值是在1000亿，按照预计可推出来的货值可能有800-900亿。”根据年报数据，截至2022年末，新城控股的可售土地储备为4915万平方米，当中54%为纯住宅地块，46%为综合体地块。

对于2023年的购地计划，新城控股则仍保持审慎。据悉，董事会审议通过2023年在不超过200亿的范围内开展房地产投资，管理层于会上表示，公司策略当前积极密切关注投资市场，但确实以保交付为核心，在充分化解风险为前提的情况下，再谨慎开展以区域为深耕的投资。

而在商业层面，已拥有先发规模优势和综合运营实力的新城控股依然在持续进阶。基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年新城商业启动深度运营战略模式升级。可以预见，随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。

据悉，截至3月25日，新城控股已开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

王晓松强调，接下来要做深度运营，即把空间运营转变成用户运营，将过去的招商思维转变成经营思维，需要更加关注长期，不过分关注短期目标，且“个数不再是第一选择。”